专访潘石屹：房地产百日剧变已经开始

主持人：各位网友大家好！很高兴大家再次来到新浪聊天室跟潘总一块聊天。

潘石屹：大家好！

百日剧变已经发生了

主持人：《上海证券报》于冰冰并问潘总，3月21日您在接受我报采访的时候提出未来100天是许多房地产公司发生剧变的观点，现在100天过去了，您的预言发生了吗？现在房地产形势是更严峻还是好转？

潘石屹：目前房地产行业面临的资金压力比100天前严峻得多，经济形势不好，货币政策从紧，成交额下跌等等，都是造成房地产行业资金压力加大的原因，而且这些形成压力的力量比100天前还要大得多。

100天前我考虑其变化主要表现方式是：房地产行业之间的兼并、重组，与别人寻求合作的方式等等，但今天我们看到房地产企业拖欠政府地价款的现象屡屡发生，这说明其表现的方式还要更多样性。

主持人：网友“较真”问潘总，从你提出“百日剧变”到今天，已经超过100天了，房地产行业好象没有发生令人震惊的剧变，是不是你估计错了形势？或者是你的分析不够全面和深入，忽略了某些足以支持房地产行业抵御资金压力的重要因素？

潘石屹：在分析一个事件变化的过程中，我们最重要的是要看影响这些事件背后的原因和力量有没有发生变化。三个月前我分析房地产行业要出现剧烈的变化，主要是考虑了四方面的因素：一、美国次贷危机引起国际经济的萧条；二、国内从紧的货币政策；三、去年一年，房地产商花钱买地的钱甚至超过当年销售额，普遍手头偏紧；四、最近几个月发生的各个城市房屋成交量在萎缩。从今天来看，这些导致房地产行业资金链条紧张的因素并没有消失，强度反而在增加。房地产行业资金的压力比三个月前想象的还要大。

至于变化，实际上每天都在发生，我们看到比较明显的现象是去年许多“招拍挂”土地开始拖欠政府的地价款，项目转让、寻求资金合作的事情也都在发生。

主持人：网友“用事实说话”问，老潘，还坚持你的“百日剧变” 吗？你曾经列举的“百日剧变”四大原因 —— 国际经济恶化、货币政策从紧、股市融资无望、成交数量萎缩都依然存在而且更甚，可“剧变”在哪里？

潘石屹：在三个月前，我提出的这些变化是指房地产行业内部的，原因是由于这些因素的影响，房地产行业的资金会很紧张。尤其是在2006年下半年和2007年，一些房地产开发商用高价拿地，在各个城市创“地王”的这些房地产公司压力就更大了。他们中有多少还能按时履行与政府的土地出让合同呢？在三个月前，我提出房地产行业要发生这种变化时，只是看出一些苗头，实际上这些造成房地产行业资金紧张的因素从今天来看比三个月前要强烈得多。

主持人：网友“不信权威”问潘总，近期越演越烈的“退地潮”、“退房潮”、“降价索赔行动”是“百日剧变”的序曲吗？“百日剧变”即将拉开大幕吗？将会上演什么样的剧情

潘石屹：房地产行业由于资金的压力巨大，这种变化到底以什么样的方式表现出来？在三个月前，我预计的是以收购、兼并和与别人寻求合作的方式表现出来。但现在我们看到还有一些方式，如以“退地”、“拖欠政府的土地款”等方式表现出来了。无论是哪种方式都说明房地产行业资金的压力是巨大的，而且比三个月前我们做这种预测时想象的压力还要大。

我看徐滇庆教授和牛刀对赌

主持人：网友“奥运幸运星”问潘总，网上热议的北大徐滇庆教授和牛刀的打赌您看了吗？听说打赌时间还没到，徐滇庆教授就把道歉信寄给南方都市报了，您对这件事怎么看？

潘石屹：徐滇庆教授和牛刀我都认识，都是在电视台做节目时认识的，与牛刀是在凤凰卫视《一虎一席谈》节目中认识的。现实生活中的牛刀很礼貌，讲话很客气，上电视前会做很多功课，准备很多数据，很认真。与徐滇庆教授的认识是源于我们在中央电视台《大家看法》中做过一期节目。徐滇庆长期生活在加拿大，对中国房地产市场的了解主要是来自于数据。但中国房地产市场只有深入到市场中去，才能够了解到购房人、开发商、银行、地方政府的心态。徐教授是一个很有热情的人，有着对真相和真理追求的执着精神。

单从打赌房价这件事情来看其实意义不大，因为房屋的价格跟市场中所有价格一样，它是市场中各种力量相互作用之后派生出来的结果，重要的是要分析这个价格背后哪些力量发生了变化，哪些力量没有发生变化，如果不分析市场背后的这些力量，只是去讨论价格，常常会变成争吵和赌博。

主持人：网友“小二黑”问潘总，您从徐教授和牛刀对赌的事件中，看到什么更深层次的问题？

潘石屹：也没有什么更深层次的问题。从这个事件中我看到两点：

第一，政府的国土房屋管理部门和政府的统计部门对房地产市场统计的数据一直有出入：这两个部门公布的数据历来都是有矛盾的。

前年，我曾和北京市统计局副局长一起就此问题探讨过，数据产生矛盾最重要的原因是国土房屋管理部门的数据是按照成交合同数据汇总起来的，这些数据不发生统计上的滞后性，既有单价、成交面积，也有成交金额。而统计部门的数据是调查大队根据他们选好的样本抽样出来的数据，这些数据只有价格，不可能有整个市场的成交量和成交面积。我们自己公司在分析市场时主要依据的数据是国土房屋部门的数据，因为按照规定，只有在国土房屋管理部门的网上签约备案后的合同才会生效，这一条就确定了它的数字是准确的、是不会出现滞后和偏差的。同时，也有单价，成交量。但根据中国《统计法》，只有统计部门才有权利公布数据，所以，这两个部门数据的出入引起了许多次争论。

第二，我看到徐教授一年前与牛刀打赌后，这一年来发生了许许多多大的变化，这些大的变化最终都会影响到房价。尤其是从紧的货币政策，让房地产行业太缺钱了。房地产发展商为了加速资金的回笼，常常采用最直接的办法就是降价销售。最重要的一点是去年下半年，银行的按揭从紧，利率提高，打击了购房人的热情。比如去年下半年政府出台政策限制第二套住房的按揭，现在房地产发展已经十几年了，一些大城市，如深圳、北京、上海，许多家庭都需要购买第二套住房，这项政策对房地产需求的影响是非常巨大的，可以说是不显山不露水，但却是对房地产行业致命的一击。

主持人：有位北京的网友说，网络红人牛刀在接受媒体采访，被问及任志强，潘石屹等对“要死也是银行先死”这话怎么看时，牛刀称用一句普希金的话讲：“这些人是愚蠢而有狂妄的”，您对牛刀的话有什么回应？

潘石屹：的确，在我身上存在许多缺点，包括狂妄和愚蠢。狂妄是因为没有谦逊的态度，愚蠢是没有被智慧之光照耀到。任志强身上有没有牛刀说的这些缺点我不知道，但我身上一定有，不知道在什么时候就可能会表现出来。牛刀也没有必要绕一个大圈子